Poradnik · Okres ochronny 2026/2027
Okres ochronny dla lokatorów: jak odzyskać mieszkanie jeszcze tej zimy
Od 1 listopada do 31 marca komornik w większości spraw nie wykona wyroku eksmisyjnego. Wielu właścicieli uznaje wtedy, że do wiosny nic się nie da zrobić, i traci kolejne miesiące czynszu. Tymczasem okres ochronny wstrzymuje tylko eksmisję komorniczą. Nie zabrania rozmów, porozumienia ani dobrowolnej wyprowadzki. Właśnie na tym opieramy naszą pracę.
Wstępna konsultacja jest bezpłatna · Płacisz po wyprowadzce lokatora · Działamy w całej Polsce
Czym jest okres ochronny dla lokatorów
Okres ochronny, nazywany też zimowym zakazem eksmisji, wynika z art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów:
„Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.”Art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Przepis dotyczy wykonywania wyroków, czyli pracy komornika. Nie zmienia tego, że lokator, który nie płaci, nadal ma wobec Ciebie zaległości, a Ty nadal jesteś właścicielem mieszkania i możesz działać w jego sprawie.
Co okres ochronny wstrzymuje, a czego nie
Wstrzymuje
- Wykonanie przez komornika wyroku nakazującego opróżnienie lokalu, jeśli lokatorowi nie wskazano lokalu do przekwaterowania.
Nie wstrzymuje
- Rozmów i negocjacji z lokatorem.
- Porozumienia o zakończeniu najmu i terminie oddania mieszkania.
- Dobrowolnej wyprowadzki w każdym dniu roku.
- Wypowiedzenia umowy najmu.
- Sprawy w sądzie: pozwu, rozprawy i wyroku.
W praktyce zima to dobry moment, żeby uporządkować sprawę: zebrać dokumenty, zakończyć umowę zgodnie z jej warunkami i równolegle szukać porozumienia. Kto czeka biernie do kwietnia, zaczyna od zera w najgorszym możliwym momencie.
Najem okazjonalny i instytucjonalny: tu okres ochronny nie działa
Jeśli łączy Cię z lokatorem umowa najmu okazjonalnego, sytuacja jest prostsza. Zgodnie z art. 19e ustawy do takiego najmu stosuje się tylko wybrane przepisy ustawy, a art. 16 nie jest wśród nich. Warunek: umowa spełnia wymogi ustawy, a jej zawarcie zostało zgłoszone do urzędu skarbowego. Podobnie jest przy najmie instytucjonalnym (art. 19j).
Nawet wtedy opróżnienie lokalu wymaga jednak formalności, a każdy tydzień zwłoki to kolejne koszty. Dlatego także przy najmie okazjonalnym zaczynamy od rozmowy. Dobrowolna wyprowadzka w uzgodnionym terminie to zwykle najszybsza droga do odzyskania kluczy.
Nie przeprowadzamy eksmisji. Negocjujemy wyprowadzkę
Eksmisję w Polsce wykonuje wyłącznie komornik, na podstawie tytułu wykonawczego. Trudny Lokator nie jest komornikiem i nikogo nie usuwa z mieszkania siłą. Prowadzimy negocjacje lokatorskie: uporządkowane rozmowy, których celem jest dobrowolne opuszczenie lokalu i oddanie Ci kluczy.
Ponieważ nie wykonujemy wyroków, okres ochronny nie wstrzymuje naszej pracy. Rozmawiamy z lokatorem w listopadzie tak samo jak w maju, zawsze zgodnie z prawem i z poszanowaniem praw lokatora.
Dlaczego to działa? Przedłużający się spór rzadko jest dobrym wyjściem dla kogokolwiek. Dobrze poprowadzona rozmowa pozwala zamknąć sprawę ustaleniami na piśmie, z konkretnym terminem, bez wieloletniego procesu i bez czekania na wiosnę.
Jak odzyskujemy mieszkanie w okresie ochronnym: krok po kroku
Bezpłatna konsultacja
Dzwonisz albo wypełniasz formularz. Pytamy o rodzaj umowy, wysokość zaległości, zachowanie lokatora i o to, czy była już rozmowa o wyprowadzce.
Plan działania
Sprawdzamy dokumenty i etap sprawy: umowę, wypowiedzenie, ewentualny pozew lub wyrok. Ustalamy, co jest dla Ciebie najważniejsze: termin, stan mieszkania, zaległości.
Negocjacje na miejscu
Rozmawiamy z lokatorem spokojnie, bez siły i bez gróźb. Każdy krok dokumentujemy, a gdy sytuacja tego wymaga, działamy w asyście policji.
Porozumienie na piśmie
Ustalenia trafiają na papier: termin wyprowadzki, stan lokalu, zwrot kluczy. Decyzje dotyczące zaległości zawsze należą do Ciebie.
Odbiór mieszkania
Lokator się wyprowadza, a Ty odbierasz klucze i lokal. Możesz znowu wynajmować.
Zazwyczaj zamykamy sprawę w ciągu miesiąca lub dwóch, choć każda sprawa jest inna. Czas zależy od stopnia jej skomplikowania i postawy lokatora. O postępach informujemy na bieżąco.
Każdy miesiąc czekania kosztuje
Przykład: przy czynszu 2 500 zł pięć miesięcy okresu ochronnego to 12 500 zł utraconego czynszu. Do tego media, opłaty do wspólnoty i ryzyko zniszczeń, a także czas, którego procedura komornicza potrzebuje również po 31 marca.
Dlatego nie warto czekać biernie do wiosny. Im wcześniej zaczniemy rozmowy, tym szybciej możesz odzyskać mieszkanie i znowu na nim zarabiać.
Czego nie robić, nawet gdy lokator nie płaci od miesięcy
Frustracja jest zrozumiała, ale samowolne „rozwiązania” obracają się przeciwko właścicielowi. Wymiana zamków, odcinanie prądu, wody czy ogrzewania, wynoszenie rzeczy lokatora albo uporczywe nękanie mogą zostać uznane za przestępstwo z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, czyli utrudnianie korzystania z zajmowanego lokalu w celu zmuszenia do określonego zachowania.
Takie działania nie przyspieszą odzyskania mieszkania, a mogą skomplikować całą sprawę. Dlatego działamy wyłącznie legalnie i właśnie dzięki temu skutecznie.
Najczęstsze pytania o okres ochronny
Kiedy jest okres ochronny dla lokatorów?
Od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie. W sezonie 2026/2027 trwa od 1 listopada 2026 do 31 marca 2027.
Kiedy kończy się okres ochronny dla lokatorów?
31 marca. Od 1 kwietnia zakaz z art. 16 przestaje obowiązywać, ale samo wykonanie wyroku przez komornika nadal wymaga czasu i spełnienia warunków. Dlatego negocjacje warto zacząć wcześniej, niezależnie od pory roku.
Czy w okresie ochronnym można wypowiedzieć umowę najmu?
Tak. Okres ochronny dotyczy wykonywania wyroków eksmisyjnych. Nie zabrania wypowiedzenia umowy ani prowadzenia sprawy w sądzie. Terminy i przyczyny wypowiedzenia zależą od umowy i przepisów, więc w razie wątpliwości warto skonsultować je z prawnikiem.
Czy lokator może wyprowadzić się dobrowolnie w okresie ochronnym?
Tak, w każdej chwili. Okres ochronny chroni przed przymusową eksmisją, ale nie zabrania wyprowadzki ani porozumienia z właścicielem. Na tym opiera się nasza praca.
Czy okres ochronny dotyczy najmu okazjonalnego?
Nie, jeśli umowa spełnia wymogi ustawy i została zgłoszona do urzędu skarbowego (art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów). To samo dotyczy najmu instytucjonalnego (art. 19j).
Czy eksmisja zimą do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego jest możliwa?
Okres ochronny dotyczy sytuacji, w których lokatorowi nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść. Jeśli taki lokal wskazano, wyrok może zostać wykonany także zimą. Wskazanie lokalu zależy jednak od gminy i często trwa, dlatego właściciele, którzy nie chcą czekać, wybierają negocjacje.
Czy Trudny Lokator przeprowadza eksmisje?
Nie. Eksmisję wykonuje wyłącznie komornik. Prowadzimy negocjacje, których celem jest dobrowolne opuszczenie lokalu, dlatego możemy działać także w okresie ochronnym.
Ile kosztuje pomoc i kiedy płacę?
Wstępna konsultacja jest bezpłatna. Za usługę płacisz po wyprowadzce lokatora. Szczegóły ustalamy po poznaniu sprawy.
Nie czekaj do kwietnia
Zima nie musi oznaczać pięciu straconych miesięcy. Opisz nam sytuację, a powiemy, co da się zrobić w Twojej sprawie, bez obietnic „na skróty”.
Pon.–sob. 9:00–19:00 · Wstępna konsultacja jest bezpłatna · Płacisz po wyprowadzce lokatora
Stan prawny na 5 listopada 2026 r.: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725), art. 16, 19e i 19j; Kodeks karny, art. 191 § 1a. Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej w indywidualnej sprawie.